Schadstoffe beim Immobilienkauf – was muss ich wissen?
In vielen Schweizer Gebäuden wurden Materialien verbaut, die heute als gesundheitsgefährdend gelten. Der am häufigsten vorkommende und am strengsten regulierte Schadstoff ist Asbest. Daneben können auch PCB, PAK, Chlorparaffine oder weitere Schadstoffe eine Rolle spielen
Asbest wurde bis 1990 in vielen Baumaterialien verwendet – in Fliesenklebern, Bodenbelägen, Verputzen oder Faserzementprodukten. Solange das Material unbeschädigt bleibt, stellt es oft keine akute Gefahr dar. Bei Umbauten oder Rückbauten jedoch können Fasern freigesetzt werden – mit gesundheitlichen Risiken für alle Beteiligten.
Was gilt es vor dem Kauf zu beachten?
Wenn Sie ein älteres Gebäude kaufen möchten, empfiehlt sich eine möglichst frühe Abklärung möglicher Schadstoffe – idealerweise noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Denn:
- Ab dem Baujahr 1990 gilt in der Schweiz ein Verwendungsverbot für Asbest. Gebäude aus den 1960er–1980er Jahren haben ein besonders hohes Risiko.
- Die Sanierungskosten bei positivem Asbestbefund können mehrere Zehntausend Franken betragen – je nach Fundort und Umfang.
- Die Kosten für eine Schadstoffanalyse (inkl. Proben und Labor) liegen meist zwischen CHF 900.– und 2’000.–.
Trotzdem ist eine Analyse vor dem Kauf rechtlich nicht vorgeschrieben. Immobilienkäufer müssen dies daher selbst aktiv einfordern.
Empfehlung: Klären Sie mit dem Verkäufer frühzeitig ab, ob Sie eine Asbestanalyse veranlassen dürfen. In vielen Fällen wird dies gewährt – die Kosten trägt in der Regel der Käufer.
Welche Rechte habe ich als Käufer?
Wenn im Kaufvertrag keine besonderen Regelungen getroffen werden, greift das Obligationenrecht. Dieses sieht vor, dass Verkäufer zwei Jahre lang für nachträglich entdeckte Mängel haften – inklusive Schadstoffe wie Asbest.
Allerdings: In der Praxis ist es bei älteren Immobilien üblich, sämtliche Gewährleistungsansprüche vertraglich auszuschliessen. Damit haftet der Verkäufer nur noch, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde – also wenn er vom Asbest wusste, diesen aber bewusst nicht deklariert hat. Der Nachweis dieser Absicht ist jedoch schwierig und gerichtlich kaum durchsetzbar.
Fazit: Wer eine Liegenschaft „wie gesehen“ kauft, übernimmt auch das Risiko allfälliger Schadstoffe. Umso wichtiger ist eine eigenverantwortliche Abklärung vor dem Kauf.
Ich habe bereits gekauft – und nun Asbest entdeckt. Was nun?
Wenn nach Vertragsunterzeichnung Asbest entdeckt wird, sind die Handlungsmöglichkeiten begrenzt – insbesondere wenn ein Gewährleistungsausschluss im Vertrag verankert wurde. Die Durchsetzung von Ansprüchen ist meist nur dann möglich, wenn der Verkäufer das Vorhandensein von Asbest nachweislich kannte und absichtlich verschwieg.
In der Regel muss der Käufer die Kosten für eine Sanierung selbst tragen. Wichtig ist nun, die richtigen Schritte einzuleiten:
- Keine Arbeiten vornehmen, solange nicht abgeklärt ist, ob Asbest vorhanden ist.
- Schadstoffdiagnostiker kontaktieren, um Proben zu nehmen und den Befund zu klären.
- Bei positivem Befund eine Sanierung durch ein spezialisiertes Unternehmen veranlassen. Die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften ist Pflicht.
Bei grösseren Eingriffen wie Badezimmer- oder Küchensanierungen ist ein positiver Asbestbefund besonders kritisch. Die Kosten für eine Asbestsanierung können dann schnell CHF 5’000.– bis 10’000.– überschreiten.
Was ist ein Gebäudecheck?
Ein Gebäudecheck – häufig auch Schadstoffanalyse genannt – dient der strukturierten Prüfung auf Bauschadstoffe. Dabei wird eine Begehung des Objekts durchgeführt, potenziell betroffene Materialien werden beprobt und die Resultate in einem Bericht dokumentiert. Die Analyse kann sich auf folgende Aspekte konzentrieren:
- Gesundheitliche Risiken für Nutzer oder Bewohner (z. B. Spritzasbest, schwachgebundene Produkte)
- Finanzielle Risiken im Hinblick auf Umbauten (z. B. Fliesenkleber, Putze, Dämmstoffe)
Je nach Umfang des Vorhabens – Sanierung, Umbau oder reiner Besitzerwechsel – kann eine „Diagnose normale Nutzung“ oder eine „Diagnose vor Abbruch/Umbau“ sinnvoll sein.
Ein Gebäudecheck schafft Klarheit – für Käufer, Verkäufer und Planer. Hier erfahren Sie mehr über den Gebäudecheck und können direkt eine Anfrage platzieren.
Fazit
Beim Immobilienkauf entscheidet nicht nur die Lage – sondern auch, was im Gebäude verborgen liegt. Asbest und andere Bauschadstoffe können bei Umbauten erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen. Eine Schadstoffanalyse ist kein gesetzlicher Pflichtpunkt – aber ein verantwortungsvoller Schritt, der vor hohen Folgekosten schützt.
Wer sich frühzeitig Klarheit verschafft, kann sicherer planen – für sich selbst, die eigene Gesundheit und die finanzielle Zukunft.
Weitere Fragen rund um den Immobilienverkauf und -kauf
Wie erkenne ich ein Risiko für Asbest – auch ohne Laboranalyse?
Ein klares Indiz ist das Baujahr: Wurde das Gebäude vor 1990 gebaut oder saniert, besteht grundsätzlich Asbestverdacht. Besonders häufig wurde Asbest in Fliesenklebern, Putzen, Faserzementplatten, Dichtmassen und Bodenbelägen verwendet. Eine visuelle Beurteilung ist für Laien jedoch kaum möglich – viele Materialien sehen unauffällig aus. Ohne Analyse lässt sich ein Risiko daher nicht sicher ausschliessen.
Was kostet eine Asbestanalyse und wer übernimmt diese?
Die Kosten für einen professionellen Asbest-Test bei einem Einfamilienhaus betragen in der Regel zwischen CHF 900.– und 2’500.–, je nach Objektgrösse und Anzahl Proben. Wird die Analyse vor dem Kauf beauftragt, trägt in der Regel der Käufer die Kosten. Verkäufer übernehmen diese nur freiwillig, etwa zur Verkaufsförderung. Bei grösseren Umbauten kann eine Asbestanalyse gesetzlich vorgeschrieben sein.
Was passiert bei einem positiven Befund?
Ein positiver Befund bedeutet nicht zwingend Handlungsbedarf – sofern keine Eingriffe an den betroffenen Bauteilen geplant sind. Bei Umbauten hingegen besteht Sanierungspflicht. Diese muss durch ein spezialisiertes Unternehmen erfolgen, unter Einhaltung aller Sicherheitsvorgaben. Die Kosten trägt grundsätzlich die Eigentümerschaft.
Gibt es Förderungen oder Versicherungen, die helfen?
Sanierungskosten infolge Asbestbelastung sind in der Regel nicht versichert. Auch Fördergelder oder Subventionen bestehen in der Schweiz nicht für Asbest- oder Schadstoffsanierungen. In Einzelfällen können Gebäudeversicherungen bei Folgeschäden oder Rückbauten mittragen – dies muss individuell geklärt werden.
Was gilt bei Eigentumswohnungen?
Bei Stockwerkeigentum können auch gemeinschaftliche Bauteile betroffen sein – etwa Fassaden, Decken oder Leitungen. Eine Schadstoffanalyse sollte mit der Verwaltung abgestimmt werden. Die Kosten für Analysen und allfällige Sanierungen im Gemeinschaftseigentum tragen alle Miteigentümer anteilsmässig.
Reicht ein Selbsttest mit dem Asbest-Kit?
Ein Asbest-Kit ermöglicht eine schnelle und kostengünstige Analyse von Materialproben. Es liefert aber keinen offiziellen Schadstoffbericht und ist nicht ausreichend für Baugesuche oder rechtliche Abklärungen. Für verbindliche Aussagen ist eine Diagnose durch einen anerkannten Schadstoffdiagnostiker erforderlich.
Das Asbest-Kit kann sich eignen, wenn beispielsweise ein Velo-Unterstand mit einem Eternit-Dach versehen ist und man einfach eine Probe entnehmen kann. Natürlich soll dies in Abstimmung mit den Kaufparteien geschehen.
Was sollte ich als Verkäufer beachten?
Verkäufer sind gut beraten, bekannte Schadstoffe offen zu deklarieren – besonders bei Verdacht auf Asbest. Bei arglistigem Verschweigen können nachträglich rechtliche Forderungen entstehen. Wer eine Schadstoffanalyse vorlegt, schafft Transparenz und stärkt das Vertrauen potenzieller Käufer.